Ostatni i najważniejszy wpis z serii symulacja hipoteka vs najem, poprzedni

Ten post jest najsmutniejszy bo pokazuje że cokolwiek byśmy nie zrobili, kredyt to jedyne słuszne rozwiązanie, tak jest stworzony system bankowy oparty o bank centralny który celuje w niezerową inflację…

Przypominam: ostatnio uwzględniliśmy że pieniądze pracują (4% netto zwrotu z kapitału) oraz że utrzymanie domu kosztuje (1% wartości domu rocznie na fundusz remontowy) i wyszedł nam remis z delikatną przewagą najmu.

Teraz dodajemy skromną inflację: 2% rdr.

Co dokładnie rośnie o 2% w mojej symulacji? Wszystko:
1. Nasza wypłata a więc i nasz budżet na mieszkanie. Na początku mieliśmy 2000 zł, po roku mamy 2040 zł, po 30 latach 3622.72 zł. Na tym się pozytywne aspekty naszej sytuacji kończą, chyba że kupiliśmy to jeszcze następny punkt:
2. Rośnie cena domu, też o 2% rdr. Tak wiem, inflacja o 2% nie oznacza że cena domu rośnie o 2% ale zakładam że w długim terminie, średnio, tak będzie
3. Skoro cena domu to i naturalnie kasa na remonty i fundusz remontowy (to cały czas 1% wartości domu, ale wartość domu rośnie)
4. Oczywiście czynsz najmu. Startowaliśmy z 1875 zł miesięcznie, kończymy na 3396.30 zł miesięcznie.

Jak widać na wykresach, teraz kredyt znowu bezapelycyjnie wygrywa – 1.5m zł majątku po 30 latach vs 830k zł.

Wnioski?

1. Największą wartością z kupna domu jest to że mrozimy koszty życia. Widzicie jak dramatycznie rosną koszty życia wynajmującego (trzeci wykres, czerwone „schodki” w górę)? A gdy kupiłeś maleją. I na koniec kupujący ma 0 zł a wynajmujący buli blisko 3400 zł …

2. Wszystko co „zaoszczędziłeś” na wkładzie własnym i pracowaniu hajsu niestety gówno ci dało! Zauważ że nawet jakbyś na końcu stwierdził „a, pier**lę, mam już 850k płynnego majątku to czas coś kupić, bez żadnych kredytów!” to dom jest w tej chwili warty 910k! 30 lat tyrania, 30 lat odkładania i inwestowania kasy a jedyne co osiągnąłeś to że wartość domu którego nie kupiłeś 30 lat wcześniej ci „uciekła” i i tak musisz kupić gorszy dom niż kredyciarz… I ty się wyzerujesz a kredyciarz mieszka w lepszym domu i jeszcze ma 550k na koncie. To jest dramat, ale tak działa ten system.

3. Kredyt hipoteczny z rozsądnym zapasem to dość ciekawy instrument, w pewnym sensie zmusza on nawet ludzi fiskalnie nieodpowiedzialnych do systematycznego oszczędzania. Jeżeli kasa się ciebie nie trzyma i/lub nie umiesz inwestować – bierz kredyt. Podziękujesz sobie na starość. Oczywiście nie bierz kredytu ponad możliwości. 20% wkładu własnego jest wymagane, mniej więcej 20% nadpłat i 1% na fundusz remontowy to już bonus – ale to bonus który sprawi że już po ok. 10 latach będziesz bardzo spokojnie spał (rata zmaleje do 1200 zł, w tym czasie budżet na mieszkanie wzrośnie do 2400 zł co daje elegancką miesięczną poduszkę finansową, kapitał pozostały do spłaty to raptem 220k a wartość domu to już ok. 600k bo 10 lat to już jakieś +22% inflacji)

A podsumowując inaczej, kiedy nie brać kredytu:

0. nie masz kasy na wkład własny. No to nie pozostawia pola do manewru, w tej chwili nie ma wymaganego wkładu własnego to nie ma kredytu.
1. spodziewasz się że nie będzie inflacji albo będzie deflacja (nie muszę chyba mówić że jeżeli nie spodziewasz się inflacji w Polsce to coś robisz źle)
3. nie masz budżetu na to żeby kupić dom/mieszkanie z ratą poniżej 80% swojego miesięcznego budżetu + 0.5% (w wypadku mieszkania w bloku) – 1% (w wypadku domu) na fundusz remontowy
4. planujesz się zaraz przeprowadzić a nie masz żadnych rezerw finansowych na wypadek gdyby w chwili planowanej przeprowadzki twój dom nie mógł zostać sprzedany (bo np. akurat w tym roku spadnie jego wartość i musiałbyś zrealizować dużą stratę) a jego wynajem niekoniecznie pokryłby całą ratę kredytu. Przy dłuższym terminie się tym nie należy przejmować bo nadpłacając kredyt zmniejszasz ratę i zadłużenie a czynsze najmu rosną bo przecież wszystko drożeje – no ale pierwsze 5 lat trzeba jakoś przetrwać. Więc osobiście nie kupowałbym domu jeżeli nie planuję w nim zostać co najmniej 3-5 lat (3 tylko jeżeli mamy sporą poduszkę finansową)

#hipotekazwykopem #finanse

Potem wrzucę w komentarz arkusik który do tego użyłem, zapraszam do własnych eksperymentów i dajcie znać jeżeli gdzieś wkradł się jakiś bug, wszystko pisałem samodzielnie